Baromètre des locations 2025 – Federia : un signal fort pour les investisseurs immobiliers

À retenir : 

• Bruxelles : loyer moyen à 1.376 € (+3,7 %)
• Brabant wallon : 1.238 € (+8,3 %)
• Loyer médian bruxellois : 1.250 €
• Moins de 8.000 nouveaux baux à Bruxelles (vs 11.000 en 2021)

La demande augmente. L’offre se contracte. Les loyers continuent de progresser. Mais le vrai problème n’est pas uniquement la hausse des loyers. 

Le vrai problème est la disparition progressive des petits investisseurs.

Aujourd’hui, 76 % des propriétaires bailleurs en Belgique détiennent entre 1 et 4 biens…
Ce ne sont ni des fonds spéculatifs ni des grands groupes institutionnels. Ce sont des particuliers qui préparent leur pension, diversifient leur épargne, investissent dans une ou deux unités rénovées.
Or, ce sont eux les plus sensibles à l’instabilité réglementaire, à la complexité urbanistique, aux contraintes énergétiques mal accompagnées, à la pression fiscale, au risque juridique. Quand la rentabilité devient floue, ils arbitrent. Ils vendent. Ils n’achètent plus. Ils ne rénovent plus.

Résultat ?
Moins d’unités arrivent sur le marché locatif.
Les biens les plus abordables disparaissent plus vite qu’ils ne sont remplacés.
La mobilité diminue. La tension augmente. Dans un marché où la demande reste forte, une contraction de l’offre fait mécaniquement monter les loyers.

Ce n’est donc pas la présence des petits investisseurs qui crée la tension. C’est leur retrait progressif.

Le marché locatif reste structurellement porteur. Mais il devient plus exigeant.

Il y a moins d’offre. Plus d’exigences réglementaires. Plus de complexité urbanistique. Plus d’arbitrages financiers à maîtriser.

Investir seul devient plus risqué – Investir de manière structurée devient stratégique.

Chez J&J, nous observons la même dynamique:

• Des biens correctement positionnés se louent en quelques jours
• Les petites unités rénovées énergétiquement performent

Ceux qui investissent intelligemment, rénovent correctement et structurent leur stratégie créent aujourd’hui un avantage compétitif durable.

C’est précisément cela que nous développons chez J&J Properties. Une approche structurée de l’investissement immobilier, pensée pour :
• Identifier les zones à tension durable et optimiser le rendement réel
• Sécuriser l’exécution (urbanisme, rénovation, mise en location)
• Maximiser la création de valeur et clarifier la rentabilité nette réelle

Un marché sain a besoin d’investisseurs privés solides. Les exclure du jeu ne résout pas la crise du logement, cela l’aggrave.

Dans un marché sous tension, la différence ne se fait plus sur l’intuition.
Elle repose sur la stratégie. 

Plus d’informations dans le Baromètre FEDERIA 2025